od kiedy rękojmia na budynki wielorodzinne

blogan

Temat: Okres rękojmi za wady budynku - art. 568 kc
OK., poszukajmy więc może już jakiegoś wspólnego podsumowania:
1) Twoje podejście jest takie: bieg okresu rękojmi dla budynku wielorodzinnego biegnie dla każdego właściciela poszczególnego lokalu w tym budynku odrębnie. Co jest momentem wydania rzeczy ? Nie wiadomo, ale może nim być data wydania kluczy do mieszkania każdemu poszczególnemu właścicielowi lokalu w tym budynku. Może ale nie musi. W skrajnej sytuacji tych dat może być tyle, ilu jest właścicieli lokali w tym budynku. To jest kwestia do ustalenia czy te klucze decydują, nie wypowiadasz się na ten temat inaczej niż: „może być”. Dobrze prezentuję Twoje stanowisko ?
2) Czy przyznasz (mimo braku przesadnej elastyczności w swoich poglądach), że mogą być również inne podejścia co do tej kwestii ? Na przykład:
a) data wydania kluczy któremuś z właścicieli lokali w tym budynku (jako jedna data). Któremu – nie wiemy, podyskutujmy
b) data oddania budynku do użytkowania (ku temu ja się przychylam).
3) Data aktu notarialnego któregokolwiek z właścicieli lokali w tym budynku nie ma nic do rzeczy w „przedmiotowej” sprawie.

Jeśli odpowiesz twierdząco, to osiągniemy minimum konsensusu w naszej dyskusji.
Źródło: wspolnoty.org.pl/viewtopic.php?t=1989



Temat: Okres rękojmi za wady budynku - art. 568 kc


Wolałbyś, abym w trakcie dyskusji nabierał wątpliwości? To by znaczyło, że niewiele wiedziałem przystępując do tej dyskusji.


Odbiór budynku jest jeden (przez dewelopera), a dochodzenie roszczeń należy do poszczególnych właścicieli jako następców prawnych dewelopera (bo sprzedał im mieszkanie), ale jak z tym momentem ?

Grandy przedstawił swoje stanowisko, a ponieważ jest ono stabilne – nie ulegnie zmianie, a nasza dalsza dyskusja traci sens.
Może więc ktoś inny z forumowiczów przedstawi teraz swoją wersję odpowiedzi na pytanie tego wątku: od jakiego momentu zaczyna się bieg rękojmi, czyli co jest rozumiane pod określeniem „wydanie rzeczy kupującemu” w odniesieniu do budynku wielorodzinnego ? Mile widziane uzasadnienie.
Źródło: wspolnoty.org.pl/viewtopic.php?t=1989


Temat: Okres rękojmi za wady budynku - art. 568 kc
[quote="jaceko"]

Przeczytaj jeszcze raz uważnie mojego posta. Zgadzam się z grandym co co płynięcia rękojmi dla każdego właściciela oddzielnie od momentu "wydania rzeczy".

moment "wydania rzeczy" to inna bajka


Jak to inna ? Właśnie to jest pytanie, na które szukamy odpowiedzi. Właśnie dokładnie na to pytanie: co jest momentem wydania rzeczy w odniesieniu do budynku wielorodzinnego.

Powiedzmy, że idę do sądu, bo wykryłem wadę budynku, a deweloper mówi, że rękojmia minęła. Jeśli według mnie nie minęła to muszę to udowodnić w sądzie. I jaką datę mam podać ?
Źródło: wspolnoty.org.pl/viewtopic.php?t=1989


Temat: Okres rękojmi za wady budynku - art. 568 kc
Lech, Przyjacielu,
nie wstawiaj proszę swojej odpowiedzi do cudzego cytatu. Jeżeli chcesz zacytować kilka fragmentów i pod każdym coś dopisać, to rekomenduję użycie funkcji "cytowanie selektywne", względnie ręcznie skopiuj i wklej w odpowiednie miejsca odpowiednie znaczniki.

Moim zdaniem nie ma miejsca dla sformułowań typu "zdawać by się mogło", ponieważ przepisy regulują to precyzyjnie. Natomiast, co do wydania rzeczy, którą stanowi część wspólna budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w mojej opinii jest tak:

1) Aby można było wydać rzecz, musi istnieć wydający i przyjmujący.

2) Z wydającym nie ma problemu. Jest nim inwestor, zwany w tym przypadku najczęściej deweloperem.

3) Z przyjmującym jest gorzej, ponieważ części wspólne są własnością wspólnoty mieszkaniowej, czyli ogółu właścicieli. Dopóki nie zostanie wyodrębniona własność pierwszego lokalu, dopóty nie ma wspólnoty, a więc nie ma przyjmującego rzecz.

4) Z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu z mocy prawa powstaje wspólnota, ponieważ został spełniony warunek współwłasności - w budynku jest przynajmniej dwóch właścicieli (deweloper/pierwotny właściciel budynku + właściciel pierwszego lokalu; deweloper pozostanie członkiem wspólnoty do chwili sprzedaży ostatniego lokalu)

5) Z chwilą swojego powstania wspólnota nabywa prawo do rękojmi za wady fizyczne rzeczy, a traci je po upływie 3 lat od przejęcia rzeczy.

Dla mnie osobiście to bardzo proste. Nie wiem, dlaczego dyskutujemy o tym już

Źródło: wspolnoty.org.pl/viewtopic.php?t=1989


Temat: Okres rękojmi za wady budynku - art. 568 kc

Jak byście panowie nie wywracali kota ogonem w tej sprawie, to i tak wrócicie do punktu wyjścia: roszczenia z tytułu rękojmi za wady lokalu oraz nieruchomości wspólnej przysługują odrębnie poszczególnym właścicielom lokali, w pełnym 3. letnim okresie, począwszy od dnia wydania rzeczy.

OK. Rozumiem. Przejdźmy więc od teorii do praktyki oraz od świata papierowego do rzeczywistego.

Jest budynek mieszkalny wielorodzinny, 100 lokali. Co miesiąc deweloper sprzedaje jeden lokal. Jak łatwo policzyć (100:12) ostatni lokal zostanie sprzedany po ponad 8 latach. Po pięciu latach wystąpiła wada w nieruchomości wspólnej.

Czy deweloper w ramach rękojmi ma tę wadę usunąć w całości, czy też tylko proporcjonalnie do udziału tych właścicieli, którym jeszcze (lub już) przysługuje rękojmia? Czy to nie oznacza przypadkiem, że w praktyce deweloper byłby zmuszony do udzielenia 11-letniej rękojmi?

Przepraszam, ale jak dla mnie ten wyrok nie trzyma się kupy.
Źródło: wspolnoty.org.pl/viewtopic.php?t=1989


Temat: Okres rękojmi za wady budynku - art. 568 kc

W każdej innej branży jakakolwiek gwarancja czy rękojmia biegnie od daty sprzedaży...

nie, od wydania rzeczy. I co to znaczy praktycznie w branży budynków wielorodzinnych jest pytaniem tego wątku.

PS' Chyba nie mieszkasz na wsi, chociaż jeden poważny deweloper chyba jest u Ciebie ? Może i deweloper nie jest wyrocznią, ale właśnie taką mam prośbę do Ciebie. a pseudo-prawnikom i nie adekwatnym do sytuacji orzeczeniom mówię stanowcze NIE !

( Ja tu już się tylko zabawiam, ale naprawdę ciekawy jestem co powie Twój deweloper, który parę razy w roku ma ten problem realnie, a nie wirtualnie, jak my w tej idiotycznej dyspucie.) Nie jesteś ciekawy ? Dlaczego go z góry skreślasz ? Każdy deweloper to idiota, a tylko my mamy patent na mądrość ? Przykro mi, jeśli tak uważasz...
Źródło: wspolnoty.org.pl/viewtopic.php?t=1989


Temat: Wspólnota ogólnie
SĄD NAJWYŻSZY o reprezentowaniu właścicieli mieszkań przez wspólnotę
http://www.gazetaprawna.p...39.29.1.0.3.htm

Dochodzenie z tytułu rękojmi

TEZA

Wspólnota mieszkaniowa nie może występować samodzielnie o odszkodowanie od dewelopera za wady fizyczne nieruchomości wspólnej, chyba że właściciel lokalu przeleje na nią takie uprawnienia.

Uchwała SN z 23 września 2004 r.

SYGN. AKT III CZP 48/04

STAN FAKTYCZNY

Firma deweloperska wybudowała i sprzedała w latach 1996-1999 mieszkania w domu wielorodzinnym w Bydgoszczy. Po zasiedleniu budynku okazało się, że ma on liczne wady. W styczniu 1999 r. wspólnota mieszkaniowa wystąpiła do dewelopera o usunięcie wad budynku w ramach uprawnień z tytułu rękojmi. Deweloper wad nie usunął. Wspólnota zleciła to innej firmie, a dewelopera wezwała do zapłaty za naprawy. Deweloper ani wykonawca nie kwestionował istnienia wad, tylko zakres robót i wysokość wynagrodzenia. Zwrócił wspólnocie tylko część należności wykonawcy zastępczego. Wspólnota pozwała więc dewelopera. Sąd I instancji po zasięgnięciu opinii biegłych odrzucił twierdzenia, że wady powstały wskutek niewłaściwej eksploatacji i konserwacji. Zasądził na rzecz wspólnoty ponad 41 tys. zł z racji poniesionych przez nią wydatków na naprawę i zobowiązał dewelopera do usunięcia wad, czego koszt został wyceniony na prawie 100 tys. zł. Pozwany odwołał się od tego wyroku. Sąd II instancji powziął zasadniczą wątpliwość, czy wspólnota mieszkaniowa w ogóle jest uprawniona do dochodzenia przeciwko deweloperowi roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne i roszczeń odszkodowawczych. Sąd przedstawił to zagadnienie do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

UZASADNIENIE

Sąd zauważył, że wspólnota mieszkaniowa miałaby prawo do reprezentowania właścicieli lokali, gdyby mieściło się to w ramach sprawowanego przez nią zarządu nieruchomością wspólną. Wtedy bowiem podmiotem praw i obowiązków jest wspólnota, a nie poszczególni jej członkowie. Sprawa nie jest natomiast oczywista, gdy chodzi o uprawnienia z tytułu rękojmi. Udzielając odpowiedzi na pytanie prawne SN uznał, że wspólnota nie ma w stosunku do sprzedawcy lokali legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Nie może więc też występować z tymi roszczeniami przeciwko sprzedawcy do sądu. Byłoby to możliwe, gdyby właściciele mieszkań scedowali na wspólnotę swoje uprawnienia w tym zakresie.

MAŁGORZATA KRYSZKIEWICZ
Źródło: Gazeta Prawna
Źródło: maszewska37.sisco.pl/forumphpbb/viewtopic.php?t=37


Temat: Okres rękojmi za wady budynku - art. 568 kc
[quote="grandy"]Punktem wyjścia jest przepis kodeksu cywilnego:

Art. 568. § 1. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

Nie jestem już pewien czy rozumiesz moje pytanie. Brzmi ono:

od kiedy biegnie rękojmia na budynek wielorodzinny ?

Lub inaczej:
Co w odniesieniu do budynku wielorodzinnego oznacza przy jego sprzedaży (praktycznie i konkretnie): „wydanie rzeczy kupującemu”, a więc co można uznać za datę tego wydania ?
Lub jeszcze inaczej: Jak mogę sprawdzić czy na mój budynek jest dzisiaj jeszcze rękojmia ?


I druga kwestia:
Zastanawiam się czy problem nie sprowadza się do tego, kto jest kupującym ? Dla mnie: różni wykonawcy, podwykonawcy budują dom i generalny wykonawca przekazuje go do użytkowania , czyli wydaje rzecz kupującemu, którym jest deweloper. Deweloper jest pierwszą ręką, dalej odsprzedaje poszczególnym osobom poszczególne kawałki swojego zakupu. W Twojej wersji przecież chyba też jeśli Kowalski kupi jeden lokal w budynku i odsprzeda go Nowakowi, to rękojmia biegnie od jakiejś daty związanej z Kowalskim, a nie z Nowakiem, czyż nie ?
Dla Ciebie sprzedającym jest deweloper, kupującym są kupujący poszczególne lokale w tym budynku. Czy nie stąd się bierze rozbieżność naszych stanowisk ?
Przy Twoim podejściu mogłoby dojść do paradoksów: ktoś zapłacił dzisiaj za lokal, budynek jest oddany do użytkowania, ale facet się zasiedział za granicą i wrócił do kraju po 10 latach. Odebrał klucze ( o ile to jest w Twojej wersji tym momentem wydania rzeczy, który ustawodawca tak „precyzyjnie” określił w art. 586 kc) i…. rękojmia na część wspólną nieco uległa przedłużeniu. Przy czym nie wiem: czy na jego ułamkową część, czy np. na cały dach, którego współwłaścicielami są wszyscy właściciele lokali łącznie. Ponieważ dach trzeba naprawiać natychmiast (jak sam pisałeś), wspólnota ponosi ten koszt, a potem poszczególni właściciele walczą o zwrot swojej części kosztów włożonych w tę naprawę od dewelopera. A co z facetem, który wraca dopiero po 10 latach ? Ktoś założył w międzyczasie za niego ? A jak było więcej takich powracających ? A może rękojmia w jego przypadku nie zaczęła biec i on jest poza tą sprawą ? Co go obchodzi jakiś cudzy dach ? Historyjkę można dowolnie rozbudowywać. Ale przecież to nonsens.
W mojej wersji też jest parę słabych punktów, dlatego – w odróżnieniu od Ciebie – mam różne wątpliwości.
A Ty dalej niewzruszenie trwasz przy swoim, bez najmniejszych wątpliwości…
Źródło: wspolnoty.org.pl/viewtopic.php?t=1989


Temat: WM Nie może wystepować samodz.o odszkodowanie
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23.09.2004 roku stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa nie może występować samodzielnie o odszkodowanie za wady fizyczne nieruchomości wspólnej, chyba że właściciel lokalu przeleje na nią takie uprawnienia.

W przedmiotowej sprawie firma deweloperska, będąca spółką akcyjną, wybudowała i sprzedała członkom wspólnoty mieszkania w domu wielorodzinnym w B.. Po zasiedleniu budynku okazała się, że ma on liczne wady.
Wspólnota mieszkaniowa zleciła fachowcowi opracowanie opinii technicznej i w styczniu 1999 roku wystąpiła do dewelopera o usunięcie wad budynku w ramach uprawnień z tytułu rękojmi. Gdy spółka wad nie usunęła wspólnota zleciła to innej firmie, a rachunki przedstawiła jej do zapłaty.
Deweloper ani wykonawca nie negował wad, tylko zakres robót i wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcom. W rezultacie zwrócił wspólnocie tylko za naprawę dachu, pęknięć w elewacji i opasce betonowej.
W wyniku sporu sprawa trafiła do sądu. Sąd I instancji po zasięgnięciu opinii biegłych odrzucił twierdzenia, że wady powstały wskutek niewłaściwej eksploatacji i konserwacji. Nie wszystkie jednak wskazane przez wspólnotę wydatki na naprawy i wymianę uznał za obciążające dewelopera. Ustalił ponadto, również na podstawie opinii biegłego, że budynek ma jeszcze inne wady, które nie zostały dotychczas usunięte, choć są uciążliwe dla mieszkańców i obniżają wartość estetyczną budynku.
Sąd odrzucił zarzut dewelopera przedawnienia roszczeń z tyt. rękojmi, które wedle art. 568 kodeksu cywilnego wynoszą 3 lata, licząc od daty sprzedaży.
Gdyby zresztą doszło do ich przedawnienia, przysługiwałoby wspólnocie odszkodowanie za wady na zasadach ogólnych (z tytułu niewłaściwego wykonania umowy). Sąd zasadziła na rzecz wspólnoty ponad 41 tys. złotych z racji już poniesionych wydatków na naprawę i zobowiązał spółkę do usunięcia wad, czego koszt został wyceniony na prawie 100 tys. złotych.

W drugiej instancji do której trafiła sprawa sąd powziął natomiast wątpliwość, czy wspólnota mieszkaniowa w ogóle jest uprawniona do dochodzenia przeciwko deweloperowi sprzedawcy roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne i odszkodowawczych.

Według sądu bezspornie byłaby, gdyby mieściło się to w ramach sprawowanego przez nią zarządu nieruchomością wspólną. Wtedy bowiem podmiotem praw i obowiązków jest wspólnota jako całość, a nie poszczególni jej członkowie. W odniesieniu jednak do uprawnień z rękojmi i odszkodowawczych wydało się to sądowi wątpliwe.

Sąd Najwyższy w uchwale z 23 września 2004 uznał wątpliwości za słuszne. Jego zdaniem wspólnota nie ma w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokali legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.

Nie może wiec też występować z tymi roszczeniami przeciwko sprzedawcy do sądu. SN wskazał jednak w uchwale formułę pozwalającą na zajęcie się tą sprawą przez wspólnotę i wyręczenie w tym swych członków.
Według sądu wspólnota mieszkaniowa będzie mogła to zrobić, jeśli właściciele scedują na nią swoje roszczenia.
Uchwała SN z 23.9.2004 r., III CZP 48/04
Źródło: wspolnoty.org.pl/viewtopic.php?t=1334


Powered by WordPress, © blogan